> ## Content Index
> Fetch the complete content index at: https://www.lalamy.sk/llms.txt
> Use this file to discover other available public pages before exploring further.

# Môj pohľad na investovanie do nehnuteľností
- URL: https://www.lalamy.sk/moj-pohlad-na-investovanie-do-nehnutelnosti/
- Published: 2026-09-15T17:43:45.000Z
- Updated: 2026-09-17T18:09:04.000Z
- Author: LALAMY
- Tags: Články

V dnešnej dobe na nás všetkých vyskakujú informácie, aké sú nehnuteľnosti a hlavne byty výborná investícia. Proste všade sáme byty, byty a byty. Myslíte si, že tak skvelá investícia potrebuje reklamu. A prečo, Nám vlastne túto myšlenku podsúvajú Tí, ktorí na nich najviac bohatnú? Nehnuteľnosti sú zvláštna trieda aktív, sú hmatateľné, dávajú nám pocit kontroly a často v nich bývame. Takže sa s nimi emocionálne stotožňujeme. Preto máme pri týchto investíciách úplne inú skúsenosť, než napríklad pri vlastníctve akcií alebo dlhopisov. Práve tento psychologický jav často prekrýva chladné čísla a vedie k presvedčeniam typu, že ceny bývania neustále rastú. V tomto článku si prejdeme historickú výkonnosť. Vysvetlíme si. Prečo dlhodobé reálne zhodnotenie bývania nie je také wow, ako nám druhí hovoria, ako vyzerá realitný trh na Slovensku, čo tlačí ceny nahor a aké ukazovatele sledovať, či ste kupujúci alebo investor.

Pre lepšie pochopenie realitného trhu sa presunieme do najvyspelejšie zemi na svete, do Ameriky. Reálne ceny bývania medzi rokmi 1890 až 2004 vzrásli príbližne o 66%. To znie ako impozantný výkon, no zabúdate na jednu drobnosť. Tento rast sa odohral v dvoch krátkých obdobiach. Prvý medzi rokmi 1940 až 1950, ako následok povojnového boomu a za 10 rokov median reálnych cien domov zrástol okolo 30%. Tento rast bol spôsobený obnovov ekonomiky a štátnymi dotáciami na bývanie keď prvýkrát milión rodín kupovali svoje domy. Od roku 1950 do 1990 teda za 40 rokov vzrastli ceny nehnuteľnosti iba o 27%, Pomaly, ale stabilný rast. Ďalší výrazný rast prišiel po dotcom bubline, kedy sa kapital z akciových trhov presunul do realitného trhu A tento boom bol zapričinený aj lacnými hypotékami. Mimo týchto období boli ceny bývania väčšinou stabilné alebo mierne klesali.

![](https://storage.ghost.io/c/8f/f6/8ff6a1af-750f-450c-837e-deb06550d089/content/images/2026/09/boom-nehnutelnosti-1.jpg)

Keď prepočítame tento 114 ročný rast na ročný výnos, dostaneme približne 0,4% ročne. To je číslo, ktoré by mnohí realitní investory radšej nikdy nepočuli. Poďme si to spolu vysvetliť na jednoduchom príklade. Kúpili sme dom v roku 1948 za 16 000 dolárov. V roku 2004 sme ho predali, za 190 000 dolarov. Povieme si, wow, úžasná investícia. Zabúdame na to, že reálny nárast bez inflácie za toto obdobie, je iba 51%, a teda, ročne skoro iba 1%. Po prepočte to tak super nevyzerá. Veľa investorov realitných maklérov na Index spotrebiteľských cien teda Consumer Price Index zabúda. Index spotrebiteľských cien obsahuje koš tovaru napríklad *Potraviny a nealkoholické nápoje; Bývanie, voda, elektrina, plyn a iné palivá; Doprava; Vzdelávanie; Zdravotníctvo.* Tento index vzrástol 8 násobne v rozmedzí tohto obdobia. Taktiež sme do tohto nezapočítali, rekonštrukcie, opravy striech, fasády, nové spotrebiče a množstvo iného. Povedzme si však, že ste mali šťastie a dom ste kupovali, v nejakej drahšej lokalite. Predajná suma by vzrástla nie na 190-tisíc, ale na 360-tisíc dolárov, stále by to znamenalo približne trojnásobok reálnej hodnoty za 50 rokov. To predstavuje asi 2 % ročne.

![](https://storage.ghost.io/c/8f/f6/8ff6a1af-750f-450c-837e-deb06550d089/content/images/2026/09/shiler-dom-1-1.jpg)

Z tohto môžeme usúdiť, že dom je super miesto na bývanie, ale nemôžeme ho považovať za nejakú vynikajúcu investíciu. A to sme ešte nespomenuli fakt, že medzi rokmi 1940 až 2000 dával rast cien bývania v niektorých prípadoch zmysel, pretože sa zlepšila kvalita bývania. V roku 1940 napríklad podľa Amerického demografického úradu nemalo 31% domácnosti tečúcu vodu a 38% nemalo vaňu ani sprchu. Mnohé domy nemali ani elektrínu. Teda časť rastu týchto cien odráža zlepšenie kvality života. 

Ako si vysvetlíme rast cien nehnuteľností? Keď nám developeri tvrdia, zdvihli sa stavebné náklady, a preto musia ísť ceny hore. Investori tvrdia, nárast cien je zapričinený popolačným rastom, a úrokovými sadzbami. Niektorí autori sa zhodujú, že ceny bývania kopírujú príjmy domácnosti a klesajúce hypotékárne sadzby. Realita však zvyčajne takto jednoduchá nie je. Pri rôznych historických vlnách, sa ukazuje, že ceny bývania len čiastočne korelujú s týmito faktormi. Častokrát, je rast zapričinený očakávaním zbohatnutia, teda správaním sa davu a lacnou dostupnosťou financovania. Dôvody pre rast cien nehnuteľnosti môžu byť napríklad nedostatok pozemkov, regulácie výstavby, rast cien materiálov, zdlhavý proces schváľovania, populačným rastom, úrokovými sadzami. Najväčšiu časť hodnoty nehnuteľnosti však tvorí lokalita. Ľudia chcú bývať v atraktívnych mestách, prestížných štvrťach, aj keď často na to nemajú. Zamysleli ste sa, nad dôvodmi prečo nehnuteľnosti už rásť nemusia? Rastcien bývania už nie je spôsobený zlepšovaním kvality života, ale skôr dopytom a očakávaním investičného zisku. Technologický pokrok, by nám predsa mal umožňovať stavať rýchlejšie a lacnejšie. Zniženie atraktívnosti nehnuteľnosti by mohli zapríčiniť aj dane z nehnuteľnosti, poistenie, transakčne náklady pri kúpe a predaji, ktoré často stláčajú čistý výnos smerom nadol. Teda teoreticky, by cena bývania v budúcnosti nemusela výrazne rasť ale mohla by iba dorovnávať infláciu alebo stagnovať. Populačný vývoj v Európe nie je priaznivý a počet europánov stále klesá. Je najivné myslieť si, že rast naštartuje lacná pracovná sila z tretich krajín, ktorí nemajú takú kúpy schopnosť ako pôvodný obyvatelia. 

![](https://storage.ghost.io/c/8f/f6/8ff6a1af-750f-450c-837e-deb06550d089/content/images/2026/09/eu-1.jpg)

V médiach sa pojem realitná bublina nepoužívala až do krachu akciového trhu v roku 1929\. Podľa Schillerového indexu môžeme vidieť, prvú novodobú realitnú bublinu v roku 2009 a niektorí autory poukazujú na riziko bubliny aj v roku 2026\. 

![](https://storage.ghost.io/c/8f/f6/8ff6a1af-750f-450c-837e-deb06550d089/content/images/2026/09/ChatGPT-Image-16.-9.-2026--20_08_55-1.png)

Analýza cien bývania v 13 rozvinutých krajinách nám ukázala zaujímavý vzor. Vrchol realitného trhu, často nasleduje po vrcholov Akcioveho trhu s priemerným, oneskorením okolo 2 rokov. Niektorí autory poukazujú aj na dlhú 50 ročnú periódu, počas ktorých, nehnuteľnosti klesali. Konkrétne tu sa pozeráme na rozmedzie 50 rokov, medzi rokmi 1890 až 1940.

![](https://storage.ghost.io/c/8f/f6/8ff6a1af-750f-450c-837e-deb06550d089/content/images/2026/09/ChatGPT-Image-16.-9.-2026--20_17_26-1.png)

Aj v novodobej histórii medzi rokmi 1950 a 2026 môžeme vidieť koreláciu v podobe vrcholu realitneho trhu po páde akciového trhu. Až na rok 2007, kedy vrchol akciového trhu a vrchol realitného trhu bol v tom istom období, keďže boli úzko prepojené lacným kapitálom po ktorom nastalo nesplácanie dlhu a nastala globálna finančná kríza.

**Tieto ukazovateľe by nám mohli pomôcť odhaliť bublinu:**

1. *Reálne ceny (index očistený o infláciu)* — dlhodobý tracker (Case–Shiller index) nám ukáže, či sa nachádzate nad dlhodobým trendom.
2. *Cena vs. príjem (Price-to-income)* – Keď pomer medianovej ceny k priemernému príjmu prúdko rastie, dostupnosť bývania klesá a tlak na domácnosti stúpa. Medzi rokmi 1985 až 2002 mediánové ceny bývania sa zvýšili z približne 4,9 násobku na 7,7 násobok.To vytvorilo tlak na rodinné rozpočty v podobe vyšších splátok hypoték.
3. *Úrokové sadzby a dostupnosť úveru* — nízke sadzby posilňujú dopyt; prudký nárast sadzieb dokáže trh ochladiť.
4. *Cena vs. nájomna výnosnosť (Price-to-rent)* \- cena nehnuteľnosti je vysoká a splátka s prenájmu nepokrýva splátku hypotéky, trh môže byť prehriety.
5. *Podiel hypotekárnej páky - podmienky schvaľovania úveru* – uvoľnené štandardy, napríklad laxná kontrola príjmov sú rizikový signál.
6. *Regionálne demografické trendy a ponuka pozemkov* – lokality s reálnym populačným rastom a obmedzenou ponukou pozemkov majú trvalejšiu cenovú podporu.

**Presuňme sa k téme, ktorá nás zaujíma všetkých a to k realitnému trhu na Slovensku.**

Ak sa pozrieme na graf vývoja cien nehnuteľnosti na Slovensku, môžeme vidieť, že vrchol z roku 2008 sme prekonali, po desiatich rokoch stagnácie. Teda v roku 2019\. Od 2019 sme rástli, a vrchol sme dosiahli v roku 2022\. Po tomto roku nastal do roku 2023, prepad, podľa toho v akých regionoch by sme rátali, približne 10-15%. Na začiatku roku 2024 sme ešte stagnovali, a ku koncu roku sme sa znovu rozbehli a nadobudli tento rastový trend. Myslím si, že tento opätovný rast bol zapričinený aj príivom kapitálu z akciových trhov, keď v novembri 2024 zvolili prezidenta Trumpa, index S&P 500 stagnoval, keďže trh sa obával jeho zásadovej politiky, ktorá vyústila k prepadu, keď oznámil clá. Nastal 20% prepad. Investori nemajú radi volatilitu, preto presúvali kapitál z týchto trhov do bezpečného prístavu a to nehnuteľnosti. 

![](https://storage.ghost.io/c/8f/f6/8ff6a1af-750f-450c-837e-deb06550d089/content/images/2026/09/ChatGPT-Image-17.-9.-2026--17_51_19.png)

Lacné financovanie hypoték z predchádzajúcich rokov definitívne skončilo v roku 2023, keď sa zdvihli úrokové sadzby na 3,8%. Výška sadzieb zavisela od doby fixácie a ponúk bank. Aj to zapríčinilo prepad cien nehnuteľnosti v roku 2023\. V 2024 v prvej polovici sme dosiali vrchol na úrokových sadzbách a v druhej polovici v roku 2024 sme začali klesať, čo zapríčinilo opetovný rast nehnuteľnosti. V roku 2025 banky signalizovali opätovný pokles úrokových sadzieb a preto trh reagoval ďalším rastom. V roku 2026 však banky signalizujú opätovné zvýšovanie úrokových sadzieb a teda úrovne z roku 2022 sú v nedohľadne. 

Na Slovensku investície do bytov propagujú ľudia, ktorí majú v nehnuteľnostiach najviac kapitálu a pravdupovediac je to ako, keby Vám o zdravotných benefitoch z jedenia pečiva rozprával pekár. Je zaujímavé, že množstvo investičných videí tohto typu začali prichádzať, keď nastal pokles na nehnuteľnostiach a zvýšili sa úrokové sadzby. Presne v tomto odobí si na platforme YouTube založil svoj kanál Pán Dubec a pán Kružliak. Práve títo dvaja propagujú investičné byty. 

![](https://storage.ghost.io/c/8f/f6/8ff6a1af-750f-450c-837e-deb06550d089/content/images/2026/09/dubec-a-kruz.png)

Dáme si teraz jednoduchý príklad. Dajme tomu, že ste vlastníkom 20 nehnuteľností a zrazu vám na 10 tich nehnuteľnostiach zvýšia úrokovú sadzbu z 1% na 4%. Na každú ste si požičali 100 000, čo je ešte optimistické číslo v banke, máte teda dlh 1 milión eur. Ak si to celé prepočítame pri 1% úrokovej sadzbe je mesačná splátka 321 EUR no ak máte sadzbu 4% mesačná splátka je 477 Eur čo je zvýšenie o 48%. V prepočte tak platíte na týchto 10 nehnuteľnostiach o 1557 Eur viac. V tejto situacii si každý premyslí či odpredá nehnuteľností alebo bude ponúkať super výnosné kurzi na kúpu bytov. To je ukážka ako funguje finančná páka na hypotékach. Taktiež pri výstavbe bytových komplexov potrebujete urobiť reklamu, aby si byty ľudia kupovali a to hlavne v tom období, keď predaj nejde a úrokové sadzby sú vysoké. 

Večšina ľudí prehliada tieto problémy: 

1. Čo sa stane, keď sa geopolitická situácia zmení a čas obyvateľstva odíde, tým sa vráti aj kapitál investovaný na Slovensku naspäť na Ukrajinu?
2. Čo ak vláda obmedzí vlastníctvo viacerých bytov alebo zakáže zahraničné investície, podobne ako to robilo Švajčiarsko?
3. Čo ak technologický pokrok zníži náklady na výstavbu?
4. Aký bude príliv nových investícií na Slovensko a udrží si Slovensko podniky, ktoré tu už niečo vyrábajú?
5. Čo ak sa študenti po rekonštrukcii internátov alebo po poklesnutí kúpy schopnosti vrátia späť do študentských domovov?

Na tieto otázky si musí odpovedať každý sám a podľa toho zvážiť svoju investíciu. Väčšina ľudí si však tieto otázky nekladie. Stále však platí zákon, kto kúpil lacno, predá draho, ten zarobí. No nie každomu sa to podarí. A mnoho z týchto ľudí zabúda na infláciu a náklady spojené s kúpou a prenájmom. Radšej počúvajú príbehy o tom, ako ceny pôjdu stále len a len hore. Hlavný rozdiel je, že ľudia v minulosti kupovali domy a byty hlavne preto, aby v nich bývali, no dnes ľudia kúpujú preto, aby zbohatli. A práve v tejto mentalite sa často rodia bubliny, pri ktorých nemôžete vedieť, či nie sme posledný kúpujúci pred veľkým prepadom. 

Ak by vás zaujímala aj moja cesta na realitnom trhu, napíšte do komentára a v budúcom videu by som sa zameral viac na realitný trh na Slovensku, ponuky bank, ako sa darí mojej investícii, výnosy z nej a ostatné dôležité informácie. Ďakujem, že ste to dočítali dokonca, verí, že sa Vám článok páčil je inšpirovaný knihou Investičnej Horúčky od Roberta Schillera. 

**Upozornenie:** Informácie v tomto článku majú iba informatívny a vzdelávací charakter a nepredstavujú investičné poradenstvo, finančné odporúčanie ani ponuku na nákup či predaj akýchkoľvek cenných papierov podľa platnej legislatívy. Historické cykly a minulá výkonnosť akcií nie sú zárukou budúcich výnosov. Investovanie na trhoch je spojené s rizikom straty kapitálu. Pred investovaním vykonajte vlastný výskum. Prípade potreby sa poraďte s licencovaným finančným alebo daňovým poradcom.